2023/05/12
京都独有的住宅状况
京都之所以不能建高层公寓，是因为京都几乎所有地区都有严格的高度限制。京都市用于景观保护措施的城市规划等共有“海拔区”、“风景区”、“景观区”等10多个区域，以及“景观空间保护区”的特有规则。通过限制建筑高度、保护自然和历史景观等政策彻底保护整个城市的景观，这在其他城市是无法比拟的特征。
尤其是自2004年景观法颁布以来，2007年又出台了新的景观政策。在高度限制方面，京都市政府又重新审视了“45米海拔高度区”，制定了更加严格的限制条件。
因此，大约97%的城市化地区被划为“高海拔地区（指定最大建筑高度）”，即使是商业区，高度也只能达到31米，发展非常有限。
本次解除管制的范围仅限于JR京都站以南地区、阪急西院站周边工业区、山科地区环线的一部分。保留着古都风情的洛中地区不受限制。
有颜色的地方为京都市解除管制的地区，建筑高度和容积率都放宽（来源：京都市政府）
此外，由于除放宽区域外，最高高度限制为31米，因此很难想象未来会有高楼大厦的景象。
令人惊讶的是，即使在工业区，也放宽了公寓的规定（上图黄色的区域）。我觉得京都市有强烈的增加常住人口的意愿。
当然，景观保护可以期待维护和创造历史文化价值，提升旅游业和城市品牌，提升城市的整体价值。
另一方面，景观保护是房地产市场放缓的因素之一。随着发展，需求低的城市有可能在城市间竞争激烈的日本失去竞争力。因此，京都市在小心翼翼地维持这种平衡的同时进行城市规划。
预计放松管制将使房地产市场更具流动性。此外，通过明确公寓、办公室、工厂等用地的划定，可以抑制古都氛围残留地区的不合理开发，从而保护京町屋等传统木造建筑。
征税原因：空置房屋持续增加
京都市被迫在景观保护和城市发展之间艰难前行，同时也面临着另一项挑战，这就是空置房屋的问题。占房屋总数的13%（约11万套）。京都市是一个受欢迎的旅游目的地，其中一些空置房屋被用作度假屋或第二居所。
京都市的空置房屋状况（来源：京都市政府）
即使这样的空置房屋的使用随着游客人数的增加而增加，问题在于别墅对居民税的增加没有贡献，而居民税是市政府的主要收入来源，因为没有居民。
针对这种情况，京都市将在2026年后实施全国首创的空置房税。
放松管制和引入空置房屋税的背景
根据京都市的城市发展计划，京都市面临的主要城市政策问题是“人口减少、少子老龄化”、“20 岁和 30 岁人口外流”、“办公室短缺和工作缺乏”
除了这些问题之外，过去大型公共工程项目的债务与该市独特的福利政策重叠，该市长期陷入财政困难。根据京都市编制的《行政财政改革计划（2021-2025）》，预计未来5年财政资源短缺约2800亿日元。
债务规模占财政规模百分比的“未来负担率”在日本全国城市中最差，市政债券的未偿还余额超过1万亿日元。
因此，作为行政改革的一项，目标是增加常住人口，这将导致作为该市主要财政收入来源的居民税和财产税的增加。目标是每年新房开工1万套，二手房销售3000套。最近放松管制和引入空置房屋税被定位为符合这一目标的措施。
城市政策方面，一段时间以来，遏制年轻人外流被提为城市发展的挑战之一，似乎考虑对城市规划体系进行检讨。
专注于紧凑型城市规划
我想从城市规划的角度补充一点关于京都市的内容。2019年3月，京都市制定了《区位优化计划（京都市可持续城市发展计划）》。这是基于专门促进紧凑型城市形成的城市复兴特别措施法，京都市是条例指定城市中的第一个。
紧凑型城市规划主要针对人口减少、人口密度下降的省会城市制定的规划。具体规定了诱发居住的区域和诱发作为城市功能的医疗、商业、福利等功能的区域。
它与《城市规划总体规划》同为城市政策的基石，是城市规划的基本方针。景观法规的放宽也根据该计划进行了实施。
在中短期内，您可以掌握政府将如何控制什么样的区域的土地使用。也可作为房地产投资决策的依据。
具体的故事会比较长，有机会再补上。
从表面上看，京都市放松管制往往被视为对将导致景观破坏的财政困难的临时反应。然而，本质问题是，景观保护与大城市的维护和发展之间的平衡变得越来越困难。
我不认为这次放松管制会导致日本和海外人们担心的景观遭到极端破坏。然而，公平地说，从 2007 年 9 月开始的新园林政策的政策变化在 15 年的时间里，就建筑物的寿命而言还为时过早。
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