2013年以来的十年金融宽松政策，这些宽松的资金已经流向了房地产市场，并推动了东京和其他地区的土地价格上涨。不动产价格也普遍上涨。
分销公寓的新建和二手房价格都在上涨。根据不动产经济研究所的调查，2021年，首都圈新建公寓的平均价格已超过了泡沫时期，达到了6,260万日元，并且在2022年继续攀升到了6,288万日元，连续两年创历史新高。在东京23区，平均价格已超过8000万日元。
根据东京都市调查，即使是二手房，东京市中心的平均价格也在去年11月达到了1亿日元的大关。今年1月的价格为9965万日元（环比下降0.2%），继12月后继续下跌，但仍接近1亿日元的水平。
整个首都圈的平均价格为4,845万日元（环比上涨0.5%），而东京都的平均价格为6,395万日元（环比下降0.2%）。
根据东日本不动产流通机构（东日本Rainz）于3月10日发布的市场趋势报告，首都圈二月的成交均价为4359万日元。
与去年同期相比，上涨了8.3%，自2020年6月以来连续33个月上涨。每平方米的单价已连续上涨了34个月。与去年同期相比，上涨了9.9％，接近10％的上涨率。
越来越多的人选择购买不动产后再转租。像这样的购房成本已经大幅超过了收入的5-7倍的建议水平。
根据东京Kantei的调查，他们每年都会调查当年的收入倍率。根据调查，2020年东京市的新公寓的收入倍率为13.4倍。公寓已成为稀缺的商品。
这种上涨趋势会继续吗？专家和房地产从业者认为，已经达到了天花板的感觉。从前面提到的东京Kantei二手公寓价格可以看出天花板的感觉。在东京23区，价格大致持平，为6939万日元，低于去年10月的峰值。
在二手公寓市场上，库存仍在不断增加。根据东日本REINS今年2月的数据，库存量已经达到4万4760套，比去年同期增加了20％。
库存连续13个月增长。结合价格上涨的情况来看，可以发现卖方期望的出售价格和买方期望的购买价格相差很大，因此无法匹配。
虽然从销售现场听到了期待在利率实际上升之前出现的搭乘需求的声音，但考虑到库存增长的趋势，“价格持续上涨导致预算无法匹配，而暂时有越来越多的人转向租赁住房”（租赁经纪公司）的声音更能反映当前的情况。
接下来，房地产从业者最需要警惕的是利率上升。房地产从业者也关注利率趋势。日本银行新任总裁经过国会同意已于3月10日决定由经济学家植田和男先生出任，他将在黑田总裁退任后的4月9日就任。
各家媒体都报道了他的现实主义评价，目前对未来的金融政策非常关注，但是如果利率开始真正上升，那么对于购买住房等不动产的需求肯定会下降。
如果住房贷款利率上升，就会导致购买控制，住房价格会调整并且售价会下降。新建筑和二手房市场都会受到影响。
然而，也有不受利率上升影响的属性。那就是富人阶层。他们通常通过现金一次性购买，不会为金利趋势而忧心忡忡。虽然市场被限制在一定的层面上，但如果价格得到调整，就会成为购买的好时机。
首先，与海外主要城市相比，日本的房地产处于相对便宜的水平。根据日本不动产研究所的调查，他们将价格进行指数化比较，结果显示，以东京100为基准，纽约为133.6，伦敦为186.1，新加坡为125.6，台北为161.0，上海为157.5，香港为248.9。
日元贬值进一步提高了这种廉价感。虽然日本的房地产，特别是东京的房地产价格已经趋近天花板，但外国投资者在高价位上的交易可能会支持这种趋势。
日本的公共债务正在膨胀。在这种情况下，大幅提高利率是困难的。虽然通过金融政策的调整可能会导致短期内的日元升值，但从中长期的角度来看，有指出日元可能会贬值。
对于富人而言，经济衰退是一个大敌。购买意愿通常会与股市走势相联系。如果利率收紧过度并且伴随着严重的经济衰退，富人市场可能会收缩。
然而，像之前所述，认为房地产市场会完全崩溃的看法并不多见，无论是用于实际需求还是用于投资，现阶段都有很多人认为高价位将持续下去。
2023/05/10
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