不动产泡沫是什么？东京不动产市场呈现泡沫的迹象

不动产泡沫是指不动产交易价格局部上涨，偏离合理价格水平的现象。在新冠疫情期间，东京不动产价格持续上涨，甚至有声音称其呈现出不动产泡沫的迹象。本文将回顾过去的日本房产情况，探讨不动产泡沫和东京不动产价格。

不动产交易价格大幅超过合理水平的“不动产泡沫”

不动产泡沫是指不动产价格大幅超过合理水平的现象。然而，判断是否存在不动产泡沫并不仅仅是根据不动产价格上涨来判断。判断是否存在不动产泡沫主要考虑以下因素：

1. 不动产交易价格局部上涨

2. 不动产交易价格与收益价格的偏离

3. 收益率差距较小

其中，第3个指标“收益率差距”是指“投资收益率与长期利率之间的差距”。具体而言，如果不动产的收益率高于（被认为是安全的）10年期国债收益率，则被认为存在泡沫。

值得注意的是，东京的不动产价格在过去几年一直在上涨，但是与国内北上广和一部分2线城市的房价比，还有一定的差距。

持续30年的“平成”时代是什么样的？

1989年，昭和天皇驾崩，平成时代开启了序幕。恰巧的是，这一年发生了许多世界性的事件，堪称大转折期。11月9日，德国柏林墙倒塌。随着柏林墙的倒塌，12月2日，美国总统布什和苏联秘书长戈尔巴乔夫在马耳他会晤，宣布结束了美苏冷战。等等。

在日本，房地产泡沫达到了顶峰。1989年12月，日经平均股价达到了38957日元。那一年，日本的地价一路飙升，甚至有人说“如果把日本卖了，就能买下美国”。但是两年后，泡沫真正破裂了。100万亿日元的不良贷款出现了，日本进入了“失落的20年”。日本长期低迷，陷入了严重的通缩。

后来，为了摆脱通缩，安倍晋三首相提出了安倍经济学。宽松的货币环境就此诞生，超低利率的环境与极高的货币信用度，使得大量海外投资机构看向日本的货币市场与房地产。日本的重资产投资项目又一次得到了市场的关注。

新冠疫情给房地产带来了意外的惊喜

进入令和时代后，东京的房地产价格再次上涨。在许多行业受到疫情影响的情况下，房地产业却异常活跃，原因是“安倍经济学下的储蓄”。具体而言，由于“安倍经济学”实行了“货币宽松”政策，大量资金流向了房地产市场，并且由于“安倍经济学”下失业率下降，房地产需求增加。

然而，东京房地产价格上涨确实是事实。曾经有声音称“房地产市场会在东京奥运会后达到顶峰”，但实际上并没有出现这种情况，也没有出现奥运会后价格下跌的情况。相反，在疫情紧急状态下，房地产价格仍然在持续上涨。“东京奥运会后下跌”的预测没有出现。

中国不动产对于日本房地产的影响

东京尽管不能完全称之为泡沫，但东京房地产价格确实在持续上涨。相比之下，中国经历了近30年的不动产建设热潮，现在房地产的进入了瓶颈时期。

图2 数据来源国家统计局（2022年）

目前，中国的海量资产正在快速流出，其中一部分快速涌入了日本不动产市场，间接推升了日本地产不断攀高。

图3 数据来源中国国家外汇管理局

目前流入日本的资金正在不断加速中。

尽管面临新冠疫情，东京的房地产价格仍然超过了90年代的泡沫时期，但我们还是必须密切关注房地产价格未来的走势。