【深度日本】日本的公寓能住多少年？

日本的公寓在到达其使用年限之前就被重新建造了吗？

上野下アパート建成于1929年，并于2013年5月结束了它84年的历史。该公寓是在关东大地震后为了重建而在东京和横滨建造的16个公寓之一，而上野下アパート是最后幸存的一栋建筑物。

与该公寓的长寿命相比，从1960年代开始作为普通家庭住宅开始流行的公寓，在建成30年左右后就被重新建造的例子也很多。据日本国土交通省2002年整理的数据，重新建造工程的平均开始时间为建成后37年。此外，根据东京カンテイ在2014年7月发布的“公寓重新建造寿命”数据，全国198个重新建造案例的平均寿命为33.4年。尽管东京都的平均寿命为40.0年。在建筑物使用年限分布方面，建成30到40年后重新建造的案例最多。

此外，在公寓供应相对较早的东京都，老旧公寓的对策成为2000年前后的政策问题，当时老旧公寓的标准是“使用30年”。

未来老旧公寓库存增加也是一个问题，但公寓的使用年限是多长呢？

混凝土的寿命是否超过100年？

对于RC结构或SRC结构建筑来说，混凝土是决定其使用寿命的关键因素。根据日本国土交通省整理的“有关RC结构使用寿命的先前研究例”数据，预计钢筋混凝土结构建筑物的物理使用寿命为117年，一般建筑物（包括住宅）的耐用年限为120年，外墙装修可以延长使用寿命至150年。因此，可以认为它足够耐用超过100年。然而，“根据固定资产台帐丧失数据推算平均寿命，RC系住宅为68年，很少有建筑物使用到耐用年限。

虽然混凝土使用寿命有许多因素影响，但据称混凝土覆盖厚度越大，则物理使用年限越长。覆盖厚度为3厘米时为65年，覆盖厚度为4厘米时为100年。此外，2009年颁布的长期优良住宅制度要求在正常维护条件下，结构骨架的使用持续时间至少为100年，这最初是以“200年住宅计划”为基础制定的。

此外，最近日本政府已经确立了具有200年耐久性的混凝土规格，并且大型施工公司正在推进“500年混凝土”的开发。

公寓使用寿命短的原因1 

– 结构问题 –

尽管混凝土被认为从传统上来说其使用寿命超过100年，但实际上为什么在30多年后就被重新建造呢？要想回答这个问题，就必须了解法律制度和时代背景。

首先是耐震标准的问题。根据旧耐震标准建造的公寓约有106万户，其中约60%至80%缺乏实际耐震性能。然而，只有约10%的公寓进行了耐震加固工程，大部分仍然保持原样。这意味着需要选择进行耐震加固工程或重新建造。但根据2013年4月国土交通省整理的数据，重新建造公寓的实际情况（不包括阪神・淡路大地震灾区内的重建）累计183件（约1.4万户）。

接下来是建筑物的质量和规格问题。在1970年代的高速增长时期，不仅大量建造了公寓，同时也兴建了私人和公共建筑。在这样的建筑热潮中，河砂不足，海沙被广泛用作混凝土材料。由于清洗不足，含有盐分的海沙被使用导致质量下降，并且自竣工时起就被社会问题化为“有缺陷的公寓”。此外，在1970年代，建成10多年的公寓出现了频繁的漏雨问题。

即使没有致命的缺陷，也可以看出在那个时期建造的公寓已经迎来了“30年”的年限。

公寓使用寿命短的原因2 

– 维护管理问题 –

进一步考虑公寓的寿命时，维护管理和修缮问题是不可或缺的。近年来建造的公寓大多从一开始就制定了维护计划，并收取“修缮储备金”以支付相关费用。然而，在1960年代至1970年代建造的公寓中，很多没有制定维护计划，也没有从居民（分户所有者）那里收集储备金。即使在建筑物开始出现劣化迹象后，试图收取修缮费用也无法让每户承担数百万至超过1千万日元的负担，结果只能放任老化。除了储备金不足之外，还有居民自身变老的问题。不仅在家庭预算方面面临新的负担，而且也没有意愿“修理公寓并继续居住”。

此外，旧公寓还面临着基本性能方面的问题，如使用不便（狭窄、没有更衣间或洗衣机放置处）、没有电梯、建筑规格较低（地板薄、天花板高度和楼层高度低）等。此外还有空置率问题。根据民间研究，随着公寓的年限变老，租赁化逐渐增加，而且随着时间的推移，空置率变得更加明显。如果空置率增加，则公寓修缮将陷入更为困难的恶性循环。

这种住房市场以“拆除重建”为前提的方式和社会价值观也是背景之一。它并不是通过翻新建筑或通过适当的修缮来使建筑物重生，而是通过“老化=重建”的思想。在大约1970年代之前建造的一些公寓中，容积率未被消耗殆尽，这也有助于拆除重建。实际上，在东京都市区的老住宅区中，有些公共住房的房间大小只有约40平方米，而每个单位的土地持分却达到了120-150平方米。如果这些条件得到满足，可以通过重建大幅增加住房数量，并通过将增加的住房出售给第三方来筹集工程费用。

购买旧公寓时需要从各种角度进行仔细检查！

迄今为止，大部分被重建的公寓都是在有利条件下完成的，整体而言只占极少数。因此，“重建年数=寿命”并不正确，未来40年和50年的公寓比例也将急剧增加。但是，我们还必须考虑到，在其中有许多公寓仅会老化，无法采取任何有效的对策。此外，还有很多公寓被认为是“现有不合格建筑物”，超过了现行容积率限制。

在欧美的混凝土建筑中，外部绝缘被视为常识，但在日本却并不普及。结果，导致了公寓寿命的缩短。然而，随着施工技术的进步等因素，“物理耐用年数”有延长的趋势。

但是，同时必须考虑“经济耐用年数”和“社会耐用年数”。居住者的高龄化和空置率增加，可能会导致公寓管理费和维修储备金不足，无法进行适当的维护和修缮，最终导致建筑物寿命缩短。这就是经济耐用年数。

由于设备老化和布局等内在因素，所有者本人可能会认为“不能再住下去了”，这就是社会耐用年数的“内在因素”。同时，由于社会结构的变化、法律制度的改变、城市规划的实施等原因，建筑物的使用目的可能无法实现或居住环境可能发生变化，这就是社会耐用年数的“外在因素”。随着人口减少，未来社会中公寓居住需求的消失也应被考虑在内。是否能在二手住宅市场上交易也将极大地影响公寓的寿命。在公寓经过一定年限后，住房贷款无法如愿借出，流动性也会受到阻碍。

当考虑购买旧公寓时，当然需要检查建筑物的状况，但还需要仔细确认“是否已制定适当的修缮计划”、“是否已进行相应储备金的储备”、“是否已经适当地进行了修缮”等方面。此外，“居住者的高龄化和空置率是否过度增加”以及其位置是否是“可以维持需求的地区”也是重要的考虑点。

此外，在修缮工程费用不足时，可能会从所有分户所有者那里收取几十万至数百万日元的费用。此时，居住年限不被考虑，30年居住和几天入住的人都将承担相同的负担。必须清楚地理解这一点。

公寓的寿命是由入住者自己创造的。就像人类需要进行健康管理、适度运动和饮食一样，无法进行适当维护管理的公寓也无法长寿。虽然在考虑购买旧公寓时可能会担心“还能住多少年”，但遗憾的是没有明确的答案。

如果可以进行适当的维护管理和修缮，并且没有像大地震等造成损坏，则即使是现有公寓库存，在60-70年左右仍然可以居住。但是，就像每个人的寿命不同一样，每个公寓的寿命也都不同，因此不能忽视事先进行仔细检查。

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